Beim Hauskauf kommen viele und vor allem hohe Kosten auf Sie zu. Verständlich ist es, dass vielen Menschen im Falle eines Immobilienkaufs die Frage aufkommt, ob der Hauskauf in irgendeiner Form von der Steuer absetzbar ist. Wovon dies abhängt und welche Voraussetzungen unbedingt erfüllt werden müssen, damit steuerliche Vorteile beim Hauskauf möglich sind, erfahren Sie in diesem Artikel.
Beim Hauskauf Steuern absetzen – der Nutzungszweck ist entscheidend
Ob die Möglichkeit besteht, beim Hauskauf Steuern abzusetzen, ist vom Nutzungszweck abhängig. Der Kauf eines Hauses ist in der Regel mit hohen Kosten verbunden. Es ist jedoch möglich, einen Anteil dieser anfallenden Kosten steuerlich abzusetzen, wenn bestimmte Umstände vorliegen.
Hauskauf Steuern absetzen: Privates Wohnen
Auch wenn sich viele Hauskäufer sehr darüber freuen würden, ist es nicht möglich, den Kauf einer Immobilie steuerlich absetzen zu lassen, wenn für die besagte Immobilie ein privater Nutzen vorgesehen ist. Weder der Kaufpreis, noch notwendige Handwerksleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen oder Kosten für den Notar sind steuerlich absetzbar.
Es können jedoch durchaus Steuern gespart werden, wenn es um den Kauf eines Hauses geht: Dies ist exemplarisch umsetzbar, wenn Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erworben werden oder ein Umzug beruflich notwendig ist. Erwerben sie ein unbebautes Grundstück, welches Sie mit der Hilfe eines Darlehens finanzieren, werden die anfallenden Aufwendungen jedoch nur in dem Fall steuerlich absetzbar, wenn Sie eine konkrete Bauabsicht verfolgen und die Errichtung eines Mietwohngrundstück beabsichtigen. Auch beim Umzug und durch Beiträge zur Riester Rente ergeben sich steuerliche Vorteile.
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass beim Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer anfällig ist. Der Steuersatz variiert dabei je nach Bundesland. Ein Immobilienmakler Hannover würde Ihnen somit einen anderen Steuersatz nennen als einer aus Hamburg oder Bremen.
Hauskauf Steuern absetzen: Vermietung
Anders als beim privaten Nutzen, bei dem Voraussetzungen erfüllt werden müssen, um Steuern überhaupt absetzen zu können, ist ein Absetzen der Steuern bei Vermietung der gekauften Immobilie üblich. Wenn Sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung käuflich erwerben, haben Sie das Recht die Anschaffungskosten und auch die anfallenden Nebenkosten über die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, geltend zu machen.
Wenn Sie die Immobilie im Anschluss an den Kauf vermieten möchten, können Sie die Baukosten im Sinne von Herstellungskosten in der Steuererklärung ebenfalls über die Absetzung für Abnutzung angeben. Notwendige Renovierungen, die notwendig sind, um den ursprünglichen Zustand der Immobilie zu erhalten, können Vermieter als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzen. Dies ist jedoch nur umsetzbar, wenn die durch die Renovierung anfallenden Kosten nicht 15 Prozent des Kaufpreises übersteigen.
Renovierungen, die der Modernisierung dienlich sind und den Standard der Immobilie heben sollen, werden in der Steuererklärung als Herstellungskosten gehandhabt und kommen ebenfalls innerhalb der AfA zum Tragen, sodass Kosten für die Modernisierung ebenfalls von der Steuer absetzbar sind. Besondere Regelungen treten in Kraft, wenn die erworbene Immobilie unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall können höhere Abschreibungssätze geltend gemacht werden.
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So mindern Sie die Steuerlast
Bei dem Erwerb einer Immobilie wird die Grunderwerbsteuer anfällig. Wie hoch diese ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Der Betrag liegt je nach Standort der Immobilie zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Diese Summe ist natürlich eine ordentliche Belastung für Hauskäufer, da sie auf den Kaufpreis bezogen anfällt. Des Weiteren kommt die Grundsteuer, welche vierteljährlich zu entrichten ist, hinzu.
Um den Steuersatz so gering wie möglich zu halten, lohnt es sich, die Grunderwerbssteuer in den einzelnen Regionen und Bundesländern miteinander zu vergleichen. Sie können eine erhebliche Menge Geld sparen, wenn Sie eine Immobilie erwerben, die sich innerhalb einer Grenzregion befindet.
Maklerprovision
Außerdem sollten Sie darauf Acht geben, dass die anfallenden Kosten für den Makler nicht in die Grunderwerbssteuer einbezogen werden. In einigen Fällen erhebt die Finanzbehörde zusätzlich Steuern auf die Maklerkosten. Viele Makler bevorzugen es, wenn ihre Provision im Kaufvertrag Erwähnung findet, da sie dadurch besser abgesichert sind.
Das Problem dabei ist, dass die Anführung der Maklerkosten das Finanzamt dazu verleitet, die Kosten für die Maklerprovision mit in die Berechnung der Höhe der Grunderwerbssteuer einzubeziehen. Dies können Sie verhindern, wenn Sie darauf achten, dass im Kaufvertrag keine Angaben zur Höhe der Maklerprovision gemacht werden. Ist dies nicht möglich, ist es wichtig, dass eine eindeutige Formulierung im Kaufvertrag verwendet wird, um eine Einberechnung zur Ermittlung der Höhe der Grunderwerbssteuer zu verhindern.
Steuerliche Abschreibung
Um herauszufinden, ob eine steuerliche Abschreibung in Ihrem individuellen Fall realisierbar ist, empfiehlt sich die Kontaktaufnahme zu einem Steuerberater. Durch einen Steuerberater erhalten Sie die nötige Rechtssicherheit und gehen auf Nummer sicher, dass Ihnen bei möglichen Angabe der Absetzungen kein Fehler unterläuft, durch den Sie es versäumen, erhebliche Steuerkosten zu sparen. Des Weiteren verfügt der Steuerberater über fundamentales Fachwissen und ist dadurch dazu befähigt, in Frage kommende Ersparnisse bezüglich der Steuer in Ihrem individuellen Fall zu erkennen und umzusetzen.
Auch wenn kein Steuerberater hinzugezogen wird, ist es für jeden Eigentümer einer Immobilie ratsam, Belege und Rechnungen, die im Zusammenhang mit der erworbenen Immobilie stehen, aufzubewahren. So können Sie die gesammelten Belege gegebenenfalls Ihrer Steuererklärung anhängen, um der zuständigen Finanzbehörde entstandene Kosten nachweisen zu können. Sind alle Belege und Rechnungen vorhanden, kann das Finanzamt anhand dieser Nachweise Einnahmen (im Falle einer Vermietung) und auch Ausgaben (zum Beispiel durch notwendige Renovierungen) nachvollziehen. Ist diese Nachvollziehbarkeit gegeben, können Rückzahlungen der Steuer deutlich leichter gewährt werden.
Fazit: Beim Hauskauf Steuern absetzen
Unter gewöhnlichen Umständen ist das Absetzen der Steuern nicht möglich, wenn die Immobilie einem privaten Zweck dient. Eine Ausnahme von dieser Regelung trifft jedoch ein, wenn der Umzug beruflich bedingt ist. Des Weiteren lassen sich anfallende Steuern senken, wenn das Grundstück und die Immobilie getrennt voneinander gekauft werden. Ist die Immobilie zur Vermietung gekauft worden, lassen sich beim Kauf steuerliche Absetzungen durchführen. Auch bei notwendigen Renovierungen, die durchgeführt werden müssen, um den Standard der Immobilie zu erhalten und auch bei Modernisierungen, um die Immobilie aufzuwerten, sind Absetzungen der Steuer umsetzbar.
Damit die jeweilige Finanzbehörde nachvollziehen kann, welche Kosten für Sie als Eigentümer einer Immobilie entstanden sind, ist es wichtig, dass Sie Belege und Rechnungen über Einnahmen und Ausgaben aufbewahren. Wird es notwendig, können Sie diese Belege Ihrer Steuererklärung anhängen. Durch die Nachweisbarkeit anhand der Belege steigen Ihre Chancen, gezahlte Steuern rückerstattet zu bekommen, erheblich. Um sicherzugehen, dass alle Möglichkeiten zur Steuerersparnis ausgeschöpft werden, empfiehlt es sich, die Beratung eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen. Dieser erkennt potentiell absetzbare Kosten und kann Ihnen dabei helfen, Steuern zu sparen.
