Wer sich zum Kauf eines Hauses entscheidet, muss von Anfang an berücksichtigen, dass es mit dem reinen Kaufpreis nicht getan ist, sondern auch weitere Kosten anfallen werden. Dazu gehören verschiedene Arten von Steuern. Um welche Steuern es sich dabei handelt und wie Sie diese einsparen könnten, stellen wir Ihnen nachfolgend genauer vor.
Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer sollte nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden. Sie wird beim Kauf eines Gebäudes fällig, sobald die Immobilie notariell dem neuen Besitzer gehört. Ihre Höhe hängt stets vom Immobilienwert ab und beträgt normalerweise 3,5 % des Kaufpreises. Allerdings gibt es seit 2006 für die einzelnen Bundesländer das Recht, die exakte Höhe anzupassen – somit sind in einigen Ländern bis zu 6,5 % möglich. Zumeist muss der Käufer der Immobilie die Grunderwerbssteuer entrichten, was unbedingt vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten werden sollte. Es gibt auch Fälle, in denen diese Steuer entfällt – wie beispielsweise bei einer Übertragung an den Ehepartner, bei einer Scheidung oder einer Vererbung. Jedoch muss hier wiederum mit Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern gerechnet werden.
Die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer trifft für gewöhnlich innerhalb sechs bis acht Wochen nach dem Kauf beim Käufer ein. Dann hat er in der Regel vier Wochen Zeit zur Zahlung – danach erhält er eine Bestätigung vom Finanzamt. Erst mit diesem Nachweis, die auch als Unbedenklichkeitsbescheinigung bezeichnet wird, kann der Wechsel des Eigentümers im Grundbuch vermerkt werden.
Umsatzsteuer
Beim Kauf einer Immobilie fallen mitunter Makler- und Notarkosten an, welche mit der Umsatzsteuer versteuert werden. Sie fällt prozentual zur Maklerprovision, wie beispielsweise vom Immobilienmakler Kreischa, an. Verkäufer können die Maklerkosten in der Regel steuerlich geltend machen, während der Käufer meist auf den Kosten sitzen bleibt. Er kann die Umsatzsteuer nur dann geltend machen, falls er eine Kapitalanlage kauft, die er anschließend vermietet.
Welche Steuern nach dem Kauf einer Immobilie anfallen
Direkt nach dem Erwerb einer Immobilie verpflichtet sich der neue Besitzer zur Zahlung weiterer Steuern, darunter auch die Grundsteuer. Er hat allerdings auch viele Möglichkeiten, Steuern wiederum einzusparen. Vermietet er beispielsweise seine Immobilie, lassen sich viele Ausgaben steuerlich absetzen, was die eigene Steuerlast reduziert. Auch muss der Eigentümer wiederum die Einnahmen aus der Vermietung als Gewinn versteuern.
Fest steht: Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit dauerhaft laufenden Kosten rechnen. Die exakten Ausgaben und deren Höhe hängen stets vom entsprechenden Objekt ab. Um eine genauere Kalkulation vorzunehmen, ist es daher sehr sinnvoll, die Abrechnungen und Unterlagen des Verkäufers einzusehen. Auch der Betriebskostenspiegel, welchen man vom Deutschen Mietermund erhält, kann entsprechende Informationen aushändigen, die den Vergleich zu anderen Immobilien in der nahem Umgebung ermöglichen. Nicht vergessen werden darf zudem, dass man sich nicht nur von einem niedrigen Kaufpreis für eine Immobilie beeindrucken lassen sollte. Denn kommen noch äußerst hohe Instandhaltungs- und Nebenkosten hinzu, kann sich das Schnäppchen durchaus als teure Kostenfalle erweisen. Es ist daher dringend anzuraten, sich im Vorfeld genauer zu informieren und die monatlich anfallenden Ausgaben gut einzukalkulieren, um sich davor zu schützen.
Grundsteuer
Anders als bei anderen Steuerarten fällt die Grundsteuer jedes Jahr an. Ihre Höhe orientiert sich stets am Wert des Grundstücks und nach dessen Bebauung. Jede Gemeinde legt die Höhe dieser Steuer individuell fest – deshalb kann sie an jedem Standort vollkommen verschieden ausfallen. Bei der Kalkulation der Grundsteuer wird in erster Linie der sogenannte Einheitswert des Gebäudes zur Berechnung herangezogen. Er wird wiederum mit dem Steuersatz und dem örtlichen Hebesatz verrechnet – daraus ergibt sich der Betrag, den der Hauseigentümer jedes Jahr bezahlen muss. Übrigens: Soll die Immobilie vermietet werden, lässt sich die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf den oder die Mieter umlegen.
Lässt sich der Kaufpreis einer Immobilie steuerlich geltend machen?
Bei einem privaten Immobilienkauf kann der Kaufpreis prinzipiell nicht steuerlich abgesetzt werden. Wer allerdings eine Vermietung anstrebt, kann die Anschaffungskosten – somit den Kaufpreis – steuerlich geltend machen. Dies bedeutet, dass pro Jahr eine Abschreibung von 2,0 % der Bruttokaufsumme möglich ist. Dies gilt so lange, bis der ganze Kaufpreis vollständig abgeschrieben ist – normalerweise ist dies eine Zeitspanne von 50 Jahren. Bei älteren Immobilien, welche noch vor 1924 errichtet worden sind, aber auch bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen dagegen spezielle Konditionen. Hier lassen sich die Anschaffungskosten zu einem Satz von 2,5 % pro Jahr steuerlich geltend machen.
Wie sich bereits beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen lassen
Um beim Kauf einer Immobilie Steuern zu sparen, hat man als Eigentümer unterschiedliche Wege zur Verfügung – allerdings gilt es auch einiges zu beachten. Insbesondere die Grunderwerbssteuer ist normalerweise eine außerordentlich hohe Belastung, bei der es jedoch durchaus ein Einsparpotenzial gibt.
So spielt zum Beispiel die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle. Die Steuersätze variieren abhängig von der Region oder dem Bundesland. Hier empfiehlt es sich, im Vorfeld darauf zu achten, wo welcher Steuersatz geltend gemacht wird. Auf diese Weis kann bereits eine Menge Geld gespart werden, wenn man sich eine Immobilie in einem „Grenzbereich“ kauft.
Auch ist es sehr wichtig, die Maklerkosten nicht in die Grunderwerbssteuer mit einzukalkulieren. In einigen Fällen erhebt das Finanzamt zusätzliche Steuern auf die Maklerkosten. So bestehen viele Makler explizit auf eine Erwähnung der Maklerprovision im Kaufvertrag, um rechtlich abgesichert zu sein. Deshalb kann es passieren, dass das Finanzamt die Provisionskosten mit in die Grunderwerbssteuer einkalkuliert. Damit dies nicht geschieht, sollte man als Eigentümer darauf achten, dass im Kaufvertrag nichts von einer Maklerprovision erwähnt wird.
Und es gibt noch eine dritte Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer weiter zu reduzieren. Weil die Steuer sich stets auf den gesamten Immobilienwert mitsamt des Grundstücks bezieht und abhängig vom Kaufpreis ermittelt wird, passiert es bei der Kalkulation öfter, dass die Steuer zu hoch berechnet wird. Dies hängt damit zusammen, dass zusätzliche Extras – wie beispielsweise eine Sauna oder ein Gartenhaus – mit einberechnet werden. Um die Kosten zu senken, sollte bei der Aufstellung des Vertrags berücksichtigt werden, sämtliche Gegenstände, die nicht untrennbar mit dem Gebäude in Verbindung stehen, nicht aufzuführen.
Somit zeigt sich: Es gibt viele Steuern, mit denen ein Immobilienkäufer rechnen muss. Allerdings hat er auch viele Möglichkeiten, die Kosten zu senken – hier kann eine unabhängige Finanzberatung hilfreich sein.
Diese Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an
Wer sich zum Kauf eines Hauses entscheidet, muss von Anfang an berücksichtigen, dass es mit dem reinen Kaufpreis nicht getan ist, sondern auch weitere Kosten anfallen werden. Dazu gehören verschiedene Arten von Steuern. Um welche Steuern es sich dabei handelt und wie Sie diese einsparen könnten, stellen wir Ihnen nachfolgend genauer vor.
- Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer sollte nicht mit der Grundsteuer verwechselt werden. Sie wird beim Kauf eines Gebäudes fällig, sobald die Immobilie notariell dem neuen Besitzer gehört. Ihre Höhe hängt stets vom Immobilienwert ab und beträgt normalerweise 3,5 % des Kaufpreises. Allerdings gibt es seit 2006 für die einzelnen Bundesländer das Recht, die exakte Höhe anzupassen – somit sind in einigen Ländern bis zu 6,5 % möglich. Zumeist muss der Käufer der Immobilie die Grunderwerbssteuer entrichten, was unbedingt vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten werden sollte. Es gibt auch Fälle, in denen diese Steuer entfällt – wie beispielsweise bei einer Übertragung an den Ehepartner, bei einer Scheidung oder einer Vererbung. Jedoch muss hier wiederum mit Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern gerechnet werden.
Die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbssteuer trifft für gewöhnlich innerhalb sechs bis acht Wochen nach dem Kauf beim Käufer ein. Dann hat er in der Regel vier Wochen Zeit zur Zahlung – danach erhält er eine Bestätigung vom Finanzamt. Erst mit diesem Nachweis, die auch als Unbedenklichkeitsbescheinigung bezeichnet wird, kann der Wechsel des Eigentümers im Grundbuch vermerkt werden.
- Umsatzsteuer
Beim Kauf einer Immobilie fallen mitunter Makler- und Notarkosten an, welche mit der Umsatzsteuer versteuert werden. Sie fällt prozentual zur Maklerprovision, wie beispielsweise vom Immobilienmakler Kreischa, an. Verkäufer können die Maklerkosten in der Regel steuerlich geltend machen, während der Käufer meist auf den Kosten sitzen bleibt. Er kann die Umsatzsteuer nur dann geltend machen, falls er eine Kapitalanlage kauft, die er anschließend vermietet.
Welche Steuern nach dem Kauf einer Immobilie anfallen
Direkt nach dem Erwerb einer Immobilie verpflichtet sich der neue Besitzer zur Zahlung weiterer Steuern, darunter auch die Grundsteuer. Er hat allerdings auch viele Möglichkeiten, Steuern wiederum einzusparen. Vermietet er beispielsweise seine Immobilie, lassen sich viele Ausgaben steuerlich absetzen, was die eigene Steuerlast reduziert. Auch muss der Eigentümer wiederum die Einnahmen aus der Vermietung als Gewinn versteuern.
Fest steht: Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit dauerhaft laufenden Kosten rechnen. Die exakten Ausgaben und deren Höhe hängen stets vom entsprechenden Objekt ab. Um eine genauere Kalkulation vorzunehmen, ist es daher sehr sinnvoll, die Abrechnungen und Unterlagen des Verkäufers einzusehen. Auch der Betriebskostenspiegel, welchen man vom Deutschen Mietermund erhält, kann entsprechende Informationen aushändigen, die den Vergleich zu anderen Immobilien in der nahem Umgebung ermöglichen. Nicht vergessen werden darf zudem, dass man sich nicht nur von einem niedrigen Kaufpreis für eine Immobilie beeindrucken lassen sollte. Denn kommen noch äußerst hohe Instandhaltungs- und Nebenkosten hinzu, kann sich das Schnäppchen durchaus als teure Kostenfalle erweisen. Es ist daher dringend anzuraten, sich im Vorfeld genauer zu informieren und die monatlich anfallenden Ausgaben gut einzukalkulieren, um sich davor zu schützen.
- Grundsteuer
Anders als bei anderen Steuerarten fällt die Grundsteuer jedes Jahr an. Ihre Höhe orientiert sich stets am Wert des Grundstücks und nach dessen Bebauung. Jede Gemeinde legt die Höhe dieser Steuer individuell fest – deshalb kann sie an jedem Standort vollkommen verschieden ausfallen. Bei der Kalkulation der Grundsteuer wird in erster Linie der sogenannte Einheitswert des Gebäudes zur Berechnung herangezogen. Er wird wiederum mit dem Steuersatz und dem örtlichen Hebesatz verrechnet – daraus ergibt sich der Betrag, den der Hauseigentümer jedes Jahr bezahlen muss. Übrigens: Soll die Immobilie vermietet werden, lässt sich die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung auf den oder die Mieter umlegen.
Lässt sich der Kaufpreis einer Immobilie steuerlich geltend machen?
Bei einem privaten Immobilienkauf kann der Kaufpreis prinzipiell nicht steuerlich abgesetzt werden. Wer allerdings eine Vermietung anstrebt, kann die Anschaffungskosten – somit den Kaufpreis – steuerlich geltend machen. Dies bedeutet, dass pro Jahr eine Abschreibung von 2,0 % der Bruttokaufsumme möglich ist. Dies gilt so lange, bis der ganze Kaufpreis vollständig abgeschrieben ist – normalerweise ist dies eine Zeitspanne von 50 Jahren. Bei älteren Immobilien, welche noch vor 1924 errichtet worden sind, aber auch bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen dagegen spezielle Konditionen. Hier lassen sich die Anschaffungskosten zu einem Satz von 2,5 % pro Jahr steuerlich geltend machen.
Wie sich bereits beim Kauf einer Immobilie Steuern sparen lassen
Um beim Kauf einer Immobilie Steuern zu sparen, hat man als Eigentümer unterschiedliche Wege zur Verfügung – allerdings gilt es auch einiges zu beachten. Insbesondere die Grunderwerbssteuer ist normalerweise eine außerordentlich hohe Belastung, bei der es jedoch durchaus ein Einsparpotenzial gibt.
So spielt zum Beispiel die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle. Die Steuersätze variieren abhängig von der Region oder dem Bundesland. Hier empfiehlt es sich, im Vorfeld darauf zu achten, wo welcher Steuersatz geltend gemacht wird. Auf diese Weis kann bereits eine Menge Geld gespart werden, wenn man sich eine Immobilie in einem „Grenzbereich“ kauft.
Auch ist es sehr wichtig, die Maklerkosten nicht in die Grunderwerbssteuer mit einzukalkulieren. In einigen Fällen erhebt das Finanzamt zusätzliche Steuern auf die Maklerkosten. So bestehen viele Makler explizit auf eine Erwähnung der Maklerprovision im Kaufvertrag, um rechtlich abgesichert zu sein. Deshalb kann es passieren, dass das Finanzamt die Provisionskosten mit in die Grunderwerbssteuer einkalkuliert. Damit dies nicht geschieht, sollte man als Eigentümer darauf achten, dass im Kaufvertrag nichts von einer Maklerprovision erwähnt wird.
Und es gibt noch eine dritte Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer weiter zu reduzieren. Weil die Steuer sich stets auf den gesamten Immobilienwert mitsamt des Grundstücks bezieht und abhängig vom Kaufpreis ermittelt wird, passiert es bei der Kalkulation öfter, dass die Steuer zu hoch berechnet wird. Dies hängt damit zusammen, dass zusätzliche Extras – wie beispielsweise eine Sauna oder ein Gartenhaus – mit einberechnet werden. Um die Kosten zu senken, sollte bei der Aufstellung des Vertrags berücksichtigt werden, sämtliche Gegenstände, die nicht untrennbar mit dem Gebäude in Verbindung stehen, nicht aufzuführen.
Somit zeigt sich: Es gibt viele Steuern, mit denen ein Immobilienkäufer rechnen muss. Allerdings hat er auch viele Möglichkeiten, die Kosten zu senken – hier kann eine unabhängige Finanzberatung hilfreich sein.
