Richtig kalkuliert sind Immobilien eine sichere und beständige Wertanlage und können sogar für ein passives Einkommen sorgen. Damit die Investition in die eigene Immobilie gelingt und kein Fiasko wird, sollten Sie sich vorher einiges Wissen über Immobilien aneignen. Denn ganz gleich, ob Sie in die eigenen vier Wände oder eine vermietete Immobilie investieren wollen: Es gibt einige Tücken beim Immobilienerwerb zu umschiffen.
Daher bekommen Sie hier einen Überblick über die wichtigsten Schritte und Begrifflichkeiten beim Immobilienerwerb. Mit diesem Immobilien Wissen steht Ihrer Investition nichts mehr im Wege.
Was Sie über Immobilien wissen sollten
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Mit Betongold, wie Immobilien auch genannt werden, lässt sich Geld sicher anlegen und in nicht wenigen Fällen sogar vermehren. Wie bei Wertpapieren und Fonds gibt es bei Immobilien verschiedene Anlagestrategien. Zunächst sollten Sie also anschauen, welche für Sie die richtige ist. Das hängt nicht zuletzt von der Motivation ab, mit der Sie eine bestimmte Immobilie ins Auge fassen.
Möchten Sie in die eigenen vier Wände ziehen? Oder möchten Sie ihr Vermögen langfristig sicher anlegen? Wünschen Sie sich ein passives Einkommen durch Mieteinnahmen? Oder möchten Sie gar das eigene Elternhaus aus der Erbmasse erwerben und in die nächste Generation überführen?
Individuelle Ansprüche
Je nach Ihren Wünschen und Ihrer Strategie unterscheiden sich natürlich auch die Ansprüche an die Finanzierung Ihrer Immobilie. Zu individuellen Fragen rund um die Baufinanzierung und die Konditionen können wir Sie als Immobilienmakler Hannover beraten.
Haben Sie bereits eine Immobilie im Auge, steht als nächster Schritt die Wertermittlung an. In nur wenigen Fällen steht zu einem Immobilienverkauf ein unabhängiges Wertgutachten bereits zur Verfügung. Daher sollten Sie sich vor dem Kauf mit dem Bodenrichtwert und dem Immobilienrichtwert in Ihrem Suchgebiet vertraut machen.
Dieser bildet durchschnittliche Grundstücks- und Gebäudewerte unter anderem anhand ihrer Lage, ihres Umfeldes, bisher erzielter Kaufpreise und auch dem Baujahr ab.
Wertermittlung
Ein erfahrener Immobilienmakler oder auch ein Sachverständiger kann Ihnen bei der Wertermittlung Ihrer Wunschimmobilie behilflich sein.
Sich bei dem Kaufpreis an dem ermittelten Wert allein zu orientieren, führt allerdings nur selten zum Ziel. Besonders in gefragten Lagen ist die Preisentwicklung in der Immobilienbranche rasant und kann sich von Tag zu Tag ändern. Viele Häuser werden hier inzwischen im Bieterverfahren angeboten. So kann der Preis in kurzer Zeit schwindelerregende Höhen annehmen.
In anderen Fällen kann es hingegen sein, dass Immobilienveräußerer zu Zugeständnissen bereit sind, wenn sie die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt abgestoßen haben möchten. So kann es sein, dass der Kaufpreis Ihrer Immobilie weit über oder sogar noch unter Ihren Vorstellungen liegt. In der Summe für den Erwerb einer Immobilie ist der Kaufpreis selbst allerdings nur einer von mehreren Bausteinen.
Weitere Kosten
Zum Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis noch weitere Kosten an. Diese sind unter dem Namen Kaufnebenkosten zusammengefasst. Sie beinhalten zum Beispiel die Maklerprovision, die Kosten für den notariellen Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch. Größter Posten ist in der Regel die Grunderwerbsteuer. Wie hoch die Kaufnebenkosten sind, hängt unter anderem vom Standort der Immobilie ab.
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Während die Kosten für den Notar, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer festgelegt sind, gibt es bei der Maklerprovision einen gewissen Verhandlungsspielraum, die Kosten mit dem Immobilienveräußerer zu teilen. Im Maklervertrag zwischen Käufer, Verkäufer und Immobilienmakler sind die Provision und deren Verteilung auf die Vertragsparteien festgelegt.
Notar
In Deutschland ist die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrages für eine Immobilie verpflichtend. Für einen Immobilienverkauf wird also in jedem Fall ein Besuch bei einem Notar notwendig. Auf Wunsch kann dieser ebenfalls einen Kaufvertrag erstellen. Auch die nötigen Eintragungen ins Grundbuch werden von ihm übernommen. Neben dem reinen Eigentümerwechsel, kann der Notar auch die Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellung in die Wege leiten. Je nach Umfang der Aufgaben wird von dem Juristen ein Honorar von bis zu 2 Prozent des Kaufpreises verlangt.
Grundbuch
Das Grundbuch ist dabei definitiv mehr als ein lästiger Kostentreiber bei den Kaufnebenkosten. Jeder Interessent sollte sich vor dem Kauf ein Bild von den Eintragungen beim Grundbuchamt machen. Diese können bereits vor dem Kauf erheblichen Einfluss auf die Wertermittlung der Immobilie haben.
Im Grundbuch werden nicht nur die Eigentumsverhältnisse einer Liegenschaft dargestellt. Auch mögliche Hypotheken auf die Immobilie, sogenannte Grundschulden, sind hier ersichtlich. Viel wichtiger für die Wertermittlung sind allerdings grundbuchliche Wohn-, Leitungs-, und Wegerechte, die auch durch einen Verkauf nicht erlöschen. So kann es sein, dass Sie Ihre Immobilie wegen eines bestehenden Wohnrechtes nach dem Erwerb zunächst gar nicht bewohnen oder vermieten können. Selbstredend wirkt sich dies erheblich auf den Kaufpreis einer Immobilie aus.
Damit Sie beim Immobilienkauf keine bösen Überraschungen erleben, kann der Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung oder auch Erwerbsvormerkung an offizieller Stelle eintragen lassen. Ab diesem Zeitpunkt ist Ihre zukünftige Immobilie gegen Verschlechterung durch den Vorbesitzer geschützt, auch wenn der Kauf noch nicht abgeschlossen ist.
Grunderwerbsteuer
Mit deutlich weniger Nervenkitzel ist die Abführung der Grunderwerbsteuer verbunden. Sie wird auf Länderebene festgelegt und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Am besten kommen Sie in Bayern und Sachsen mit dem niedrigsten Steuersatz davon. Teurer wird es in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland oder Schleswig-Holstein. Diese Länder nehmen mit 6,5 Prozent des Kaufpreises die höchsten Steuersätze beim Immobilienerwerb.
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Ein Lichtblick für Kapitalanleger: Erwerben Sie eine Immobilie zur Vermietung und nicht für den Eigenbedarf, können Sie die Kaufnebenkosten für den Kaufvertrag, die Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Die zu versteuernden Mieteinnahmen werden um die Maklergebühr gesenkt. So lässt sich im Nachhinein zumindest einiges einsparen.Mit diesen festen Kaufnebenkosten ist die Rechnung für Ihre Immobilie allerdings noch nicht abgeschlossen. Es gibt in der Kalkulation noch einige weitere Punkte zu beachten.
Was macht man in der Immobilienwirtschaft?
Ist die Immobilie erworben und soll vermietet oder genutzt werden, fallen regelmäßig zu Beginn und im laufenden Betrieb Instandhaltungs- und Sanierungsaufgaben an. Nicht jede Überraschung ist dabei auf den ersten Blick ersichtlich.
Besonders bei Altbauten sollten Sie daher ein ausreichend großes Budget für Handwerksarbeiten einplanen und dabei auch beachten, dass während größerer Maßnahmen die erworbene Immobilie nicht oder nur eingeschränkt vermietet werden kann.
Im besten Fall können Ihnen Ihre neuen Nachbarn vertrauenswürdige Fachfirmen für die Unterhaltung und Instandsetzung Ihrer Immobilie empfehlen. Gute Kontakte sind in der Immobilienwirtschaft Gold wert.
Für die Vermietung Ihrer Kapitalanlage sollten Sie die regionalen Mietpreise stets im Auge behalten. So wissen Sie zu jeder Zeit, für welchen Betrag Sie Ihre Immobilie an den Markt bringen können. Selbstverständlich kann auch ein Immobilienmakler diese Aufgabe übernehmen. Er ist über die aktuellen Entwicklungen stets bestens informiert und kennt die Bedürfnisse von Mietern und Vermietern. Auch bei der Erstellung von Mietverträgen und bei Wohnungsübergaben kann er behilflich sein.
Bewirtschaftung und Finanzierung von Immobilien
Natürlich haben Sie auch die Möglichkeit, die komplette Verwaltung und Instandhaltung Ihrer Immobilie an eine Fachfirma zu übertragen. So müssen Sie sich in Bezug auf Ihre Immobilie um nichts mehr kümmern. Oft bekommen Sie bei einer Firma für Immobilienverwaltung alle nötigen Dienstleistungen aus einer Hand. Damit wird die Immobilie als Kapitalanlage tatsächlich zu einem passiven Einkommen. Ein weiterer Vorteil ist, dass Sie nicht mehr vor Ort sein müssen und Ihre Immobilie trotzdem stets in besten Händen wissen.
