Entscheiden Sie sich für einen Hausbau, etwa mit einem Bauunternehmen Crailsheim, kommen einige steuerliche Herausforderungen auf Sie zu. Hier erfahren Sie, wie Sie diese meistern können. Bei der Realisierung eines Immobilienprojekts, sei es der Bau eines neuen Hauses oder der Kauf einer Wohnung ist der Eigentümer verpflichtet, Steuern und Abgaben an den Staat zu zahlen. Denn neben den Baukosten fallen weitere Kosten an, die jeder Bauherr bei der Finanzierung einplanen und bedenken sollte. Zusätzlich zu der Grunderwerbssteuer oder der Umsatzsteuer, die beim Hausbau einmalig zu zahlen sind, wird am Anschluss an den Kauf des Grundstücks auch die Grundsteuer fällig.
Die Grundsteuer wird für das Grundstück und das Gebäude zusammen erhoben. Wenn Sie sich gut über den Bereich „Steuern Hausbau“ informieren, könne Sie verschiedene Steuern einsparen oder Kosten von der Steuer absetzen und auf diese Weise die Steuerlast verringern. Falls Sie als Privatperson ein Eigenheim zur eigenen Nutzung errichten, haben Sie keine Möglichkeit, die Mehrwertsteuer abzusetzen. Wenn Sie aber vom Bauunternehmen Crailsheim eine Immobilie zur Vermietung erbauen lassen, können Sie alle entstandenen Kosten steuerlich berücksichtigen lassen. Daher kann der Bau eines Hauses zu Mietzwecken sehr interessant sein.
Steuerliche Aspekte beim Hausbau
Sobald Sie ein Haus bauen, ist Ihr Kapital für lange Zeit gebunden. Infolgedessen sollten Sie sich bereits im Vorfeld mit dem Fachgebieten „Steuern Hausbau“ und den finanziellen Konsequenzen beschäftigen. Haben Sie einen Makler gebraucht, um Ihr Traumgrundstück zu finden, dann betrachtet das Gesetz die Maklergebühren als Werbungskosten, die von der Steuer abzugsfähig sind. Durch einen einfachen Trick können Sie bei der Finanzierung Ihres Bauprojekts Geld sparen: Schließen Sie zum Beispiel Verträge für den Grundstückkauf und das Bauprojekt separat ab. Denn durch den Erwerb über einen Bauträger erhöht sich die Steuerlast. Durch zwei eigenständige Verträge wird das verhindert.
Wie bereits kurz berichtet, ist selbst genutztes Wohneigentum nicht absetzbar. Allerdings ist eine staatliche Förderung durch Programme wie „KfW“ oder „Wohn-Rister“ machbar. Wird das Objekt vermietet, dann können Sie alle Kosten beim Finanzamt geltend machen. Eine Abschreibung über Jahre ist wegen des einkalkulierten Wertverlusts der Immobilie möglich.
Steuerliche Absetzbarkeit von Baukosten
Beim Bau eines Hauses haben Selbstnutzer kaum Entgegenkommen vom Finanzamt zu erwarten. Aber immerhin können Sie, sobald Sie in das neue Heim eingezogen sind, die Steuerschuld um eine maximale Summe von 1.200 Euro jährlich mindern. Dehnen Sie den Bau oder die Sanierung auf mehrere Jahre aus, dann können Sie Jahr für Jahr 1.200 Euro an Steuererleichterung nutzen. Dabei muss der Haushalt schon vorhanden sein. Diese Steuerersparnis wird auch „Handwerkerbonus“ genannt.
Umsatzsteuer beim Hausbau
Falls Sie beispielsweise Ihr neues Haus vom Bauunternehmen Crailsheim schlüsselfertig kaufen, fällt für Sie gar keine Umsatzsteuer an. Anders sieht es aber aus, wenn Sie auf Ihrem Bauplatz ein Haus von einem Generalunternehmer oder Fertighausanbieter bauen lassen. Dann sind Sie der Bauherr und bezahlen daher für Ihr gesamtes Bauprojekt, die Umsatzsteuer, die zum Zeitpunkt der Bauabnahme gilt.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer wird hierzulande direkt nach dem Kauf des Grundstücks fällig. Ein Zahlungsaufschub ist nicht möglich. Anzumerken gilt es, dass seit 1. September 2006 die Steuersätze von den Ländern individuell festgelegt sind. So zahlen Sie zum Beispiel in Niedersachsen nur 5 Prozent vom Kaufpreis, während beispielsweise in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent vom Kaufpreis als Grunderwerbsteuer anfallen. Sobald die Zahlung beim Finanzamt eingegangen ist, erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die für den Eintrag ins Grundbuch nötig ist. Ausgenommen von dieser Steuer sind Grundstücke unter einem Wert von 2.500 Euro sowie verschenkte Grundstücke, wenn für den Schenkenden im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen wird.
Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten beim Hausbau
Bauherren können für bestimmte Arbeiten auf Fördermaßnahmen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zurückgreifen. Aber Vorsicht, wenn Sie diese Art Förderung in Anspruch nehmen, dürfen Sie keine weitere für eine Steuerminderung nutzen. Für die Bauherrenfamilie lohnt es sich frühzeitig in das neue Haus einzuziehen. Denn sobald es bewohnt ist, ist es kein „Neubau“ mehr und es können Handwerkerleistungen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Das bedeutet, Sie können für Ihre Handwerkerleistungen bei Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen auf Antrag die Einkommenssteuerlast um maximal 1.200 Euro senken – und das jährlich. Falls Sie also den Ausbau des Obergeschosses um ein oder zwei Jahre verschieben, profitieren Sie jedes fiskalische Jahr aufs Neue von dieser Steuerersparnis.
Nutzung von Steuervorteilen und -anreizen
Wenn Sie in Deutschland ein Haus bauen, haben Sie die Möglichkeit einige staatliche Zulagen, Zinszuschüsse und Steuervorteile zu nutzen. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), beispielsweise kümmert sich um Fördermittel für thermische Solaranlagen sowie Wärmepumpen und auch Holzpellet-Heizanlagen. Die Behörde gewährt im Allgemeinen einen nicht rückzahlbarer Investitionszuschuss. Von der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wiederum gibt es, wie bereits angemerkt, zinsgünstige Kredite und Zuschüsse, wenn Sie zum Beispiel ein energiesparendes Haus errichten oder eine energetische Sanierung durchführen. Überdies haben Bundesländern und Kommunen, unterschiedliche regional begrenzte Förderprogramme in ihrem Programm. Dabei kann es sich um vergünstige Kredite für einkommensschwache Familien, aber auch um eigene Zusatzförderprogramme für umweltfreundliches Bauen handeln.
Das Wohn-Riester-Darlehen können Bauherren in Anspruch nehmen, die ihre Immobilie selber nutzen. Dabei sind laut der Zeitschrift „Finanztest“ Ersparnisse bis zu 50.000 Euro möglich. Im Grunde genommen handelt es sich bei der Riester Förderung um einen normalen Immobilienkredit, den jeder verwenden kann, der in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt. Auch Beamte profitieren von dem Wohn-Riester-Darlehen. Für die Tilgung erhalten Kreditnehmer, Steuervorteile und Zulagen. Das Wohn-Riester-Darlehen wird von Bausparkassen, Banken und Versicherungen angeboten.
Wahl der richtigen Finanzierungsmethode
Einen Hausbau ohne Fremdfinanzierung zu realisieren, ist eher die Ausnahme. In der Regel besteht die Finanzierung aus einem Mix aus Eigen- und Fremdkapital. Je mehr Eigenmittel Sie für Ihren Hausbau aufbringen, desto weniger Kredit müssen Sie von der Bank in Anspruch nehmen. Ein hohes Eigenkapital verbessert in der Regel auch die Konditionen bei der Bank. Denn die Bank geht ein geringeres Risiko ein. Die Gefahr, dass Sie irgendwann die Kreditraten nicht mehr zahlen können, ist bei einem hohen Eigenkapitalanteil geringer. Daher reagieren die Kreditgeber meist mit höheren Zinsen, auf ein niedriges Eigenkapital, um dieses Ausfallrisiko abzusichern.
Allerdings ist es besser, nicht Ihre gesamten Eigenmittel in den Hausbau zu stecken, behalten Sie lieber einen Teil für unvorhersehbare Ausgaben. Viele Finanzexperten empfehlen, zwischen 20 % und 25 % der Gesamtkosten durch eigenes Geld abzudecken. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie auch die Baufinanzierung von der Steuer absetzen. Das ist aber nicht möglich, falls Sie das Haus komplett privat nutzen. Befindet sich Ihr Arbeitszimmer im Haus, dann dürfen Sie die Zinsen anteilig absetzen.
Steuerliche Pflichten nach Fertigstellung des Hauses
Die jährliche Grundsteuer müssen Sie direkt an Stadt oder Gemeinde entrichten. Die Höhe variiert von Ort zu Ort und sie richtet sich auch nach dem Wert der Bebauung. Sie müssen auf dem Formular das Baujahr angeben, denn das Gebäudealter wirkt sich unmittelbar auf die Grundsteuer aus.
Wichtig: Auch als private Vermieter müssen Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, wenn Sie Ihr ganzes Haus oder ein Stockwerk davon vermieten. Die Einkünfte sind in der „Anlage V“ auf der Steuererklärung anzuführen. Nur wenn die Mieteinnahmen jährlich unter 520 Euro liegen, sind sie steuerfrei. Allerdings können Sie im Vergleich zum komplett selbst bewohnten Eigenheim nahezu alle Kosten für den Hausbau steuerlich absetzen. Versicherungen und Grundsteuer sowie Maklerkosten dürfen Sie bei einer gewerblichen Nutzung bereits im Entstehungsjahr auf der Steuererklärung anführen. Anschaffungs- und Herstellungskosten dagegen, müssen über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden.
Wenn Sie ein Haus bauen, um es dann mit der Familie selbst zu beziehen, können Sie die Baukosten auf der Einkommenssteuererklärung nicht steuermindernd geltend machen. Sobald Sie allerdings eingezogen sind, gibt es die Möglichkeit, Handwerkerrechnungen (zum Ausbau des Obergeschosses beispielsweise) auf der Steuererklärung anzugeben und auf diese Weise die Steuerlast um bis zu 1.200 Euro jährlich zu reduzieren.
Fazit
Wenn Sie ein Haus bauen, um es danach selbst zu beziehen, können Sie auch keine Ausgaben absetzen. Aber Sie können bestimmte Förderungen in Anspruch nehmen. Anders sieht es aus, sobald Sie die Immobilie vermieten, dann generieren Sie nicht nur ein passives Einkommen, sondern Sie können viele Ausgaben im Zusammenhang mit dem Hausbau steuerlich geltend machen. Obendrein ist wegen des vom Fiskus einkalkulierten Wertverlustes auch eine Abschreibung über Jahre hinaus möglich.
