Stehen Sie in einem Beschäftigungsverhältnis oder üben Sie eine freiberufliche Tätigkeit aus, müssen Sie Ihre Einnahmen versteuern. Darüber hinaus müssen Sie das Finanzamt auch an Ihren Immobiliengeschäften beteiligen. Steuerzahlungen beim Haus kaufen fallen ebenso an, wie Steuerzahlungen beim Haus verkaufen. Über die Einzelheiten informiert Sie Ihr Immobilienmakler Bielefeld.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer grenzt sich von der Grundsteuer ab. Die Grunderwerbsteuer müssen Sie nur an das Finanzamt entrichten, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Die Verwaltung der Grunderwerbsteuer hat die Bundesregierung im Jahr 2006 auf die einzelnen Bundesländer übertragen. Bis dahin erhob Ihr Finanzamt einen einheitlichen Steuersatz, der 3,5 % des Preises betrug, der in dem notariell bestätigten Kaufvertrag genannt wurde. Nachdem die Bundesländer für die Erhebung der Grunderwerbsteuer zuständig sind, setzt jedes Bundesland den Steuersatz selbst fest. In Nordrhein-Westfalen liegt der Steuersatz bei 6,5 %.
Wie hoch die Grunderwerbsteuer bei Ihrem individuellen Hauskauf in Bielefeld ist, wann die Steuer fällig wird und was die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist, erfahren Sie bei einem sachkundigen Immobilienmakler.
Umsatzsteuer auf Notar- und Maklerkosten
Beauftragen Sie einen Makler mit dem Kauf, müssen Sie die Umsatzsteuer von 19 % bei den Kosten für Ihren Hauskauf einkalkulieren. Der Makler ist zum Ausweis der Umsatzsteuer auf seiner Rechnung verpflichtet, weil er eine umsatzsteuerpflichtige Leistung ausführt. Dasselbe gilt für den Notar, der den Immobilienkaufvertrag notariell bestätigen muss. Den Gang zum Notar können Sie nicht auslassen. Denn erst mit seiner Beurkundung ist der Immobilienkaufvertrag rechtswirksam. Dies bedeutet, dass Sie eine schriftliche Grundlage haben, aus der Sie Ihre Rechte gegen den Käufer – z. B. auf Zahlung des Kaufpreises – geltend machen können.
Grundsteuer
Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer wird die Grundsteuer in jedem Jahr fällig. Für die Erhebung ist Ihre örtliche Gemeinde- oder Stadtverwaltung zuständig. Die Zahlungen zur Grundsteuer erfolgen in vierteljährlichem Turnus zu festen Terminen, die im Februar, im Mai, im August und im November liegen.
Für die Berechnung der Grundsteuer orientiert sich die Kommunalverwaltung an dem Einheitswert des Gebäudes. Haben Sie Ihre Immobilie vermietet, können Sie die Kosten für die Grundsteuer ganz oder teilweise an Ihren Vermieter weitergeben.
Erbschaft- oder Schenkungsteuer
Von der Nutzung der Immobilie hängt es ab, ob weitere Steuerzahlungen beim Haus kaufen anfallen. Wohnen Sie allein oder mit Ihrer Familie in dem Haus, müssen Sie erst wieder an das Finanzamt denken, wenn Sie die Immobilie testamentarisch auf die Kinder übertragen möchten, oder die Schenkung der Immobilie geplant ist.
Die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer hängt von den steuerlichen Freibeträgen ab, die die Erben oder die Beschenkten geltend machen können. Beträgt der Verkehrswert unter 400.000 Euro, fallen für Ihre Kinder z. B. keine Steuern an. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts unterstützt Sie ein erfahrener Immobilienexperte.
Einkommensteuer
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass die Einnahmen aus der Vermietung oder der Verpachtung einer Immobilie einkommensteuerrechtlich zu den steuerpflichtigen Einnahmen zählen. Sie müssen diese Einnahmen in der Anlage V Ihrer Einkommenssteuererklärung deklarieren. Zu diesen Einnahmen rechnet nicht nur die Kaltmiete. Auch die Nebenkosten für Warmwasser, Strom und Heizung werden vom Finanzamt für die Besteuerung der vermieteten Immobilie veranschlagt.
Steuerrechtlich sind aber nur die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung relevant. Die Einkünfte ermitteln Sie, wenn Sie die Einnahmen um alle Kosten mindern, die Sie im Zusammenhang mit der Immobilienvermietung tragen mussten. Diese Kosten werden steuerrechtlich als Werbungskosten behandelt. Dazu zählen Nebenkosten, die Sie für Strom, Miete und Wasser aufwenden mussten, ebenso wie die Aufwendungen für Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen.
Die Anschaffungskosten für die Immobilie können Sie über die Abschreibung geltend machen. Dies bedeutet, dass Sie die kompletten Aufwendungen für die Immobilie auf mehrere Jahre verteilen. Hierbei sind jedoch die unterschiedlichen Abschreibungsmöglichkeiten zu beachten, die u.a. auch von dem Baujahr des Gebäudes abhängig sind. Wurde das Haus vor dem 31. Dezember 1924 errichtet, können Sie die nächsten 40 Jahre jährlich 2,5 % des Kaufpreises als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen. Alle Immobilien, die nach diesem Datum errichtet wurden, können für die nächsten 50 Jahre mit jeweils 2 % des Kaufpreises bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.
Steuerzahlungen beim Haus verkaufen
Keine Steuern bei selbstgenutzter Immobilie
Nutzen Sie Ihr Haus ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, fallen für Sie im Zusammenhang mit der Immobilie keine steuerlichen Belastungen an, wenn Sie das Haus verkaufen möchten. Haben Sie aber eine Wohnung in dem Haus oder eine Etage fremdvermietet, müssen Sie die Einnahmen steuerlich deklarieren, wenn Ihr Gesamterlös über 410 Euro im Jahr liegt.
Spekulationssteuer bei fremdgenutzter Immobilie
Verkaufen Sie eine Immobilie, die ganz oder teilweise vermietet war, fällt unter bestimmten Umständen die sogenannte Spekulationssteuer an. Das Finanzamt macht die Erhebung der Steuer von dem Zeitraum abhängig, in welchem die Immobilie in Ihrem Eigentum stand. Maßgeblich sind hier zehn Jahre. Verkaufen Sie die Immobilie erst zehn Jahre nach der Anschaffung, fällt keine Spekulationssteuer an. Entschließen Sie sich jedoch dazu, das Haus früher zu verkaufen, müssen Sie den Verkaufserlös bei der Erstellung Ihrer Steuererklärung angeben. Der Gesetzgeber hat spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft. Die entsprechenden Regelungen ergeben sich aus § 23 Einkommensteuergesetz.
Steuerpflichtig ist der Veräußerungsgewinn. Dieser ergibt sich mit der folgenden Rechnung:
Veräußerungsgewinn = Veräußerungserlös – Anschaffungskosten – Werbungskosten
Werbungskosten fallen für Sie z. B. an, wenn Sie einen Makler in Bielefeld mit der Suche nach einem Käufer für das Haus beauftragt haben.
Anders als z. B. bei Aktien wird der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nicht mit der Abgeltungssteuer von 25 % besteuert. Das Finanzamt legt hier Ihren persönlichen Steuersatz zugrunde. Weil Ihr persönlicher Steuersatz abhängig von Ihren anderen Einkünften ist, kann dieser auch über 25 % liegen.
Vererben Sie die Immobilie innerhalb der zehn Jahre, wird dem Erben Ihre Haltedauer angerechnet. Hatten Sie die Immobilie z. B. seit acht Jahren im Besitz, fällt für den Erben keine Spekulationssteuer an, wenn er diese nach 2,5 Jahren wieder verkauft.
Gewerblicher Grundstückshandel
Zu den weiteren Steuerzahlungen beim Haus verkaufen zählen auch die Steuerzahlungen, die ein gewerblicher Grundstückshandel auslösen kann. Einen gewerblichen Grundstückshandel tätigen Sie nach den Buchstaben des Gesetzes, wenn Sie mehr als drei Immobilien in einem zeitlichen Zusammenhang verkaufen. Der Gesetzgeber sieht diesen zeitlichen Zusammenhang als gegeben an, wenn zwischen dem Kaufdatum und dem Verkaufsdatum ein Zeitraum von unter fünf Jahren liegt.
Fazit
Steuerzahlungen beim Haus kaufen müssen Sie ebenso einplanen, wie Sie das Finanzamt einbeziehen müssen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten.
Neben den Kosten für den Immobilienmakler und die Notarkosten, beteiligt sich auch der Fiskus an Ihrem Immobiliengeschäft. Über die Höhe der Grunderwerbsteuer bekommen Sie wenige Wochen nach dem Kauf einen Grunderwerbsteuerbescheid.
Außerdem müssen Sie als Eigentümer einer Immobilie die Umsatzsteuer auf Maklerkosten und Notargebühren tragen. Als laufenden Kosten kommt die vierteljährlich zu zahlende Grundsteuer hinzu.
Verkaufen Sie ein Haus, kommt es für das Finanzamt darauf an, wie Sie die Immobilie zuvor genutzt haben. Bei einer durchgängigen Eigennutzung könnten Ihre Kinder mit der Erbschaftsteuer oder der Schenkungsteuer belastet werden, wenn der Immobilienwert die steuerlichen Freibeträge übersteigt.
Weitere Steuerzahlungen kommen bei der Fremdnutzung eines Hauses in Betracht, wenn Sie die Spekulationsfrist unterlaufen. Gerade diese Steuerlast können Sie dadurch vermeiden, dass Sie nach dem Kauf der Immobilie erst zehn Jahre vergehen lassen, bevor Sie sich zu einem Verkauf des Hauses entschließen.
Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler Bielefeld, wenn Sie weitere Informationen zu diesem Thema wünschen. Gerne unterstütze ich Sie dabei, Ihren Immobilienkauf oder Ihren Hausverkauf optimal zu organisieren.
